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标题 2018年巴彦浩特城区棚户区房屋征收补偿安置总体方案
索引号 信息分类 政府文件  \  通知
发文机关 政府办公室 发文字号 阿左政办发[2018]77号
成文日期 2018-05-25
2018年巴彦浩特城区棚户区房屋征收补偿安置总体方案

2018年巴彦浩特城区棚户区房屋征收

补偿安置总体方案

  

根据《阿拉善盟阿左旗巴彦浩特城市总体规划》的要求,经阿左旗人民政府批准,拟对2018年巴彦浩特城区范围内涉及的房屋及附属物实施征收。

按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规,结合巴彦浩特旧城区实际,特制定如下征收补偿方案。  

一、改造征收与补偿原则

遵循决策民主、程序正当、公平补偿原则。

二、房屋改造征收范围

东至:安德街;

西至:西环路;

南至:南外环路;

北至:扎海乌素嘎查以南。

总规划范围约建筑面积约12万平方米,涉及改造征收居民约1000户。

三、征收和实施主体

根据内蒙古自治区《国有土地上房屋征收补偿条例》第五条规定,本次征收的征收部门和实施单位为:

征收部门为阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室。

四、本方案所提到的面积均指建筑面积,被征收房屋所有权人以下称被征收人。

五、征收补偿

本次房屋征收,实行货币补偿方式和产权调换相结合的补偿办法。选择货币补偿方式进行补偿的,给予自行安置补偿。

(一)被征收房屋的补偿包括:被征收住宅房屋价值补偿(基准价+自行安置补偿价);搬迁、临时安置的补偿;非住宅停产、停业损失的补偿;住宅奖励补偿。被征收房屋货币补偿的价值,由确定的具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

认定为违法建筑及超过批准期限的临时建筑,无偿自行拆除。逾期不拆除的,由城市规划行政主管部门依法查处并予以拆除。征收未超过批准期限的临时建筑,按工程造价和剩余年限给予适当补偿,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

(二)被征收房屋的面积、用途和正房必须满足的条件。

以征收、规划部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的认定、登记公布结果为主。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按相关部门的认定、处理结果进行评估。

住宅正房必须满足以下条件:产权证书载明且具备完善的起居功能,满足规定居住采光条件,坐北向南,高度从室内地坪至出水下檐口,净高度不低于2.8米的住宅房屋属标准正房,除此之外房屋均属附属房范围。

(三)房屋评估

如被征收人对本方案的补偿价格有异议,依据房屋征收评估办法,由具有相应资质的房地产评估机构,对被征收房屋进行评估。被征收房屋由被征收人协商选定的具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。现已经备案,可在本旗范围内从事房地产价格评估的机构为内蒙古金诚房地产评估有限责任公司、内蒙古宏伟房地产评估有限责任公司、乌海市泰正房地产评估咨询有限公司、内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司、内蒙古金通房地产评估有限公司。

被征收人和房屋征收部门对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

以户为单位评估。以被征收人房屋所有权证或不动产权证为计户依据,一证一户,一户有单套和多套。

六、住宅房屋补偿

(一)对住宅房屋的货币化补偿

1.在签约期限内签订补偿协议的:

1)平房:按被征收房屋证载标准正房建筑面积乘以该区域类似房地产(平房)的市场均价每平方米2000元的基准价格加上自行安置补偿每平方米450元进行补偿;

2)砖混多层楼房: 按被征收房屋证载楼房建筑面积(扣除楼外附属房屋和地下室、储藏室、楼下车库等建筑面积)乘以该区域类似房地产(砖混多层楼房)的市场均价每平方米2500元(一层价格)加楼层差价〔一层(±0)、二层(+10%)、三层(+16%)、四层(+6%)、五层(-12%)、六层(-20%)〕进行补偿;给予每平方米450元的自行安置补偿。

3)单体独栋或连体二层楼房按均价每平方米3500元补偿,选择货币补偿的给予每平方米450元自行安置补偿。

如被征收人对上述补偿价格有异议,依据房屋征收评估办法,由具有相应资质的房地产评估机构,对被征收房屋进行评估,参照评估价格进行补偿。

2.附属房屋、附属设施、超出基本装修部分按房地产评估机构的评估价格予以补偿。

3.合法的被征收房屋檐高达不到2.2米、借墙塔顶等不具备房屋完全使用功能的房屋,以及在庭院上方搭建的阳光棚、彩钢棚、屋顶阁楼等,全部比照构筑物予以评估补偿。

4.征收无产权登记的房屋(认定为违法建筑和超期临时建筑除外)

2012版《巴彦浩特现状图》反映的房屋按各类结构的正常价补偿。2012版《巴彦浩特现状图》不反映,但2016年9月10日《谷歌卫星航拍图》反映的房屋,按各类结构的成本价补偿。2016年9月10日至区域《征收方案征求意见公告》发布之日新建的房屋按各类结构的指导价进行补偿; 《征收方案征求意见公告》发布之后新建的房屋一律不予补偿。

5.被征收人得到货币补偿后,均自行安置。

(二)对住宅房屋的产权调换

被征收人可以选择产权调换,方式为政府购买商品房安置和组织被征收户购买限价商品房。按确定的标准正房“征一还一”置换。

被征收房屋产权建筑面积大于(含)50平方米以上的,可以选择最后一套房,第一套房可选择一至四层,第二套只允许选择五、六楼,且选择一、二楼的只能选择六楼,选择三、四楼的只可选择五楼。小高层不限。只选择一套的一至六楼均可选择。选择两套房以上的,第三套起只能选择多层楼房的五、六层,不允许选择小高层。

(三)安置房款的交纳办法

1.只选择一套的,剩余面积部分按货币补偿价格退款。基准价2000元/平方米+自行安置补偿价450元/平方米。

2.选择两套房屋的,所选择的楼房总面积大于被征收正房面积的部分,按商品房价格交纳。

3.安置房按区域确定,各区域只能在规定区域内的安置房中按签订协议的先后顺序通过适当方式确定。小高层不指定区域。选择安置房的,剩余产权调换面积按基准价加自行安置价予以退款。

(四)装修补偿标准

基本装修标准:水(包括上下水)、电(包括强弱电)、暖(包括土暖、大暖、天然气)齐全、地面600×600瓷砖、卫生洁具齐全、室内(外)门、窗齐全。

被征收人房屋装修达到基本装修标准的,按每平方米240元的标准给予补偿;低于基本装修标准的,按每平方米200元的标准给予保障;高于基本装修标准的,按评估机构确定的评估价格给予补偿。

(五)搬迁补助费、临时安置补助费

1.临时安置补助费标准

住宅房屋临时安置补助费,按被征收房屋证载标准正房建筑面积计算每月每平方米12元,每户临时安置补助费按12元每平方米计算后总的临时安置费不足600元按600元计算。

实行货币补偿的发放临时安置补助费三个月。

实行产权调换补偿的,临时安置补助费的计算,自被征收人签订补偿协议并按期向房屋征收部门交被征收房屋钥匙之日起至应领取安置房钥匙之日止。

产权调换房屋交付时间为被征收房屋交付之日起30个月内,逾期按上述标准的二倍计发。

2.搬迁补助费标准

权属证标明为住宅的被征收房屋,按被征收房屋证载标准正房建筑面积计算每平方米15元,每户搬迁补助费按15元每平方米计算后总的搬迁补助费不足800元按800元计算。

实行货币补偿的搬迁补助费按一次计算。

实行产权调换补偿的搬迁补助费按二次计算。

(六)奖励补偿

本次房屋征收,为鼓励被征收人按期签订协议,在征收方案规定的时间段(评估、测绘结果公示三天,第四天为正式签订分户协议日期),设定如下奖励:

1.集体联动奖励

对按期签订《集中连片联签协议》,且在规定时间内有80%以上被征收人签订分户《房屋征收补偿安置协议》并按期搬离的征收片区(小组),征收人给予住宅房屋被征收人集体联动奖励。奖励标准为每套《国有土地使用证》《房屋产权所有证》或《不动产权证》户(不按套计算)奖励10000元。达不到上述签约比例时,取消该项奖励。集中连片的范围一般按自然巷道确定,在入户动迁时张榜公示。该项奖励单独造表核发。

说明: 以上征收奖励方式根据不同的征收时段分期分阶段逐步依次实施。

2.带头签约奖励(进入协议)

自正式签订协议之日(具体日期在入户动迁时分片张榜公布)起第1-7天签订分户《房屋征收补偿安置协议》协议的,每套《国有土地使用证》《房屋产权所有证》或《不动产权证》户(不按套计算)给予15000元的带头签约奖励;第8-14天签订协议的每套《国有土地使用证》《房屋产权所有证》或《不动产权证》户给予10000元的带头签约奖励;第15-21天签订协议的每套《国有土地使用证》《房屋产权所有证》或《不动产权证》户给予5000元的带头签约奖励,第22天起该奖励取消。

3.支持棚户区改造奖励(进入协议)

对在签订协议期限内签订协议并按期搬离的被征收人,按标准正房建筑面积每平方米给予150元的支持征收奖励。

(七)住房保障与棚改后生活困难家庭补助

对被征收人中的低保户、实际住房面积低于50平方米的住房困难家庭经过一定公示期限后,对没有异议符合条件的被征收人实行住房保障。

为了保证公开、公平、公正,房屋征收现场设立公示栏,将符合住房保障条件(包括征收住房保障条件)的被征收人的姓名、家庭人口、房屋结构、房屋面积等基本信息进行公示,接受社会和其他被征收人的监督。具体保障办法为:

被征收房屋标准正房建筑面积不足50平方米的被征收人,选择货币补偿按每平方米(平房)2000元乘以50平方米的价格进行补偿。享受征收住房保障政策的被征收人,因得到了超面积补偿,对原住房装修部分及附属房屋、构筑物不再进行补偿,也不得享受奖补政策。若被征收人认为这样补偿不到位,也可不享受征收住房保障政策,按照房地产价格评估机构确定的被征收房屋、装修部分、附属房屋、构筑物等补偿金额进行补偿。

如果被征收人夫妻双方及未成年子女在巴彦浩特拥有两套或多套住宅且建筑面积合计超过50平方米的,或被征收人已经享受廉租住房保障政策的均将不再进行房屋征收住房保障,只按照方案规定的标准进行房屋征收补偿。

对棚改后生活困难家庭(需持有阿左旗城镇低保证)经过一定公示期限后,对没有异议符合条件的被征收人给予每户10000元生活补助(该补助在经公示审核符合条件后造表发放)。

七、非住宅房屋征收补偿

非住宅房屋实行货币补偿。非住宅房屋征收补偿按房地产市场评估确定的被征收房屋补偿标准进行补偿。非住宅类房屋征收无奖励。

非住宅房屋临时安置补助费,按征收该房屋证载面积计算。货币补偿的,发放一个月,按每月每平方米20元计算。

非住宅房屋停产停业损失,按被征收房屋价值的3%予以补偿,需提被征收人供工商、税务登记和租赁许可证明。

权属证标明为非住宅房屋的搬迁补助费,按照房屋货币补偿总额的1%给予补偿。

(一)临街商业楼房补偿:

1.商业楼房货币补偿的金额:被征收房屋土地性质为商业出让,房屋产权登记为商业楼房的,一层商业三级地价区基准补偿价格每平方米7500元,二层商业三级地价区基准补偿价格每平方米3500元,三层每平方米2900元;土地性质为划拨但每年缴纳租赁费的,一层每平方米5500元,二层每平方米2750元,三层每平方米2900元;土地性质为划拨但没有缴纳租赁费的,一层每平方米5400元,二层每平方米2750元,三层每平方米2900元。该价格所涉及的商业楼层部分可根据街道所处位置区段的繁华程度,结合一二级地价片区给予区位补偿。一级地价片区最高不超过20%,二级地价片区最高不超过10%。

平房商业用房土地取得方式为出让,土地批准使用性质为商业,房屋实际用作临街商业门点的,商业三级地价区基准补偿价格按建筑面积每平方米给予5200元补偿。该价格所涉及的商业房屋可根据街道所处位置区段的繁华程度,结合一二级地价片区给予区位补偿。一级地价片区最高不超过20%,二级地价片区最高不超过10%。

2.以出让方式取得土地使用权,具有缴纳土地出让金发票和国有土地出让协议的(企业体制改革时以协议出让的,须有当时各级体改办的正式文字证明材料),土地出让金按实际缴纳金额扣除已使用年限后进行退付。如被征收人不认可以上退付办法的,可通过土地评估,按评估价格予以补偿。

3.被征收人的其他非经营性质的房屋及附属房屋、附属设施的补偿按房地产评估价格进行补偿。

(二)工业厂房、仓储类用房及设施设备、搬运的补偿

1.工业厂房及仓储类用房房屋补偿

固定结构的房屋按每平方米不高于1800元的价格予以补偿。彩钢类非固定结构的房屋按每平方米不高于1300元的价格予以补偿。

2.物资搬运费

土地用途为工业用地或综合用地,实际用作仓储或生产加工的,按仓储实际占用面积给予物资搬运费每平方米20元。

3.对不能进行搬迁和再次安装使用机械设备的补偿费:

按评估机构评估的结果以货币形式进行补偿。

4.机械设备搬迁补助费(对可进行搬迁和再次安装使用的机械设备进行计算):

按该机械设备评估价格计算。①机械设备评估价格在50万元(含)以内的部分按5%计算;②机械设备评估价格超过50万元以上的部分按3%计算。

5.工业用地或综合用地场地租赁损失补偿费

按可出租占地面积每平方米1.5元至3元计算,期限不超过12个月。

(三)办公用房补偿

按照实际用于办公的建筑面积(不含附属房屋建筑面积)乘以每平方米2000元的基准价格进行补偿;装修补偿按照住宅房屋补偿的办法和标准进行补偿。办公用房无奖励。

八、住宅改作商业用房的补偿

住宅或附属房屋用作商业房使用房屋(住改商)的认定,应当符合:房屋征收公告公布前已依法取得营业执照、税务登记证,符合纳税条件的需有交纳房产税及相关税费记录正在经营的,以及房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明与营业地点一致等条件。

自行改作商业房使用的有证住宅房屋,必须营业执照载明的经营地址与实际经营地址一致且正在经营的,否则一律按有证住宅房屋补偿标准进行补偿,不得按用作经营使用的有证住宅房屋的标准进行补偿。

(一)征收将住宅房屋用作商业房使用房屋的补偿:

1.被征收住宅房屋出租给他人用作商业房使用的,承租人取得营业执照,符合纳税条件正在经营的需连续交纳房产税3年(含)以上,以交纳房产税的经营面积为准;自营手续齐全的参照上述规定进行补偿。

将住宅标准正房改作商业用房的,在住宅标准正房货币补偿价格每平方米2000元的基准价格上再增加40%的补偿金额。

将附属房改作商业用房的,在各类附属房货币补偿评估价格的基础上再增加40%的补偿金额;

2.被征收住宅房屋出租给他人用作商业房使用的,承租人取得营业执照, 符合纳税条件正在经营的需连续交纳房产税满2年但不足3年,以交纳房产税的经营面积为准;自营手续齐全的参照上述规定进行补偿。

将住宅标准正房改作商业用房的,在住宅标准正房货币补偿价格每平方米2000元的基准价格上再增加30%的补偿金额。

将附属房改作商业用房的,在各类附属房货币补偿评估价格的基础上再增加30%的补偿金额;

3.被征收住宅房屋出租给他人用作商业房使用的,承租人取得营业执照, 符合纳税条件正在经营的需连续交纳房产税满1年但不足2年,以交纳房产税的经营面积为准;自营手续齐全的参照上述规定进行补偿。

将住宅标准正房改作商业用房的,在住宅标准正房货币补偿价格每平方米2000元的基准价格上再增加20%的补偿金额。

将附属房改作商业用房的,在各类附属房货币补偿评估价格的基础上再增加20%的补偿金额。

4.被征收住宅房屋出租给他人用作商业房使用的,承租人取得营业执照, 符合纳税条件正在经营的,连续交纳房产税不足1年的,以交纳房产税的经营面积为准;自营手续齐全的参照上述规定进行补偿。

将住宅标准正房改作商业用房的,在住宅标准正房货币补偿价格每平方米2000元的基准价格上再增加10%的补偿金额。

将附属房改作商业用房的,在各类附属房货币补偿评估价格的基础上再增加10%的补偿金额。

(二)其它补偿

1.对将自有住宅或附属房屋改作商业用房由被征收人自己使用的被征收人,工商、税务等证照齐全,交纳税费正在经营的,以取得营业执照的时间长短为界限,按纳税额计算出经营纯利润,按纯利润乘以规定的补偿时间,给予补助;未缴税的,按实际经营建筑面积,按每平方米20元的标准给予经营损失补偿。

取得营业执照时间在半年以内的,每个工商户给予3个月的经营损失补偿;

取得营业执照时间在半年以上的,每个工商户给予6个月的经营损失补偿。

2.对将自有住宅或附属房屋改作商业用房出租给他人正在经营使用的被征收人,现承租人工商、税务等证照齐全,交纳税费正在经营的,给予被征收人房租补助。

以交纳房产税的经营面积为准, 按每平方米20元的标准,给与被征收人6个月的房租补助。

九、《集中连片联签协议》和签订分户《房屋征收补偿安置协议》办法及搬迁办法

为保证本次房屋征收能够顺利完成,按征收区域由该片区所有住户选出3-5名代表组成自愿征收动迁小组,协助征收人进行本区域住户的动员工作。

1.签订《集中连片联签协议》和分户《房屋征收补偿安置协议》办法

本次征收范围按自然巷道划分若干个征收片区(小组),划分的征收片区(小组)各签订一个《集中连片联签协议》。各区域内的所有被征收人分别先签订各区域的《集中连片联签协议》后,再签订每户的《房屋征收补偿安置协议》,由本区域动迁小组协助,若出现未签订《集中连片联签协议》户超过20%时,将取消集中连片联签奖励;若所有被征收人全部签订了《集中连片联签协议》,则可开始签订每户的《房屋征收补偿安置协议》。在签订每户的《房屋征收补偿安置协议》时,各征收区域所有被征收人需在规定的统一时间、统一地点集中签订每户的《房屋征收补偿安置协议》。如果征收区域中出现不签订《房屋征收补偿安置协议》户数比例超过20%时,该征收区域集中连片联签奖励同样取消。

2.搬迁办法

    各征收区域《房屋征收补偿安置协议》生效后,由征收人统一通知被征收人按约定期限进行搬家。

十、本次拟定征收区域,希望广大被征收人,能顾全大局,相互做好宣传工作。杜绝漫天要价和提出不符合实际的要求,在征收期限内积极配合征收。广大被征收人要在方案规定的签约期限内提供《房屋产权所有证》和《国有土地使用证》或《不动产权证》,逾期不提供,将按无证房屋确定,所造成的法律和经济责任由被征收人自行承担。超过签约期限的,产权证未载明的标准正房(平房)按实际测绘的正房建筑面积乘以类似房地产的成本价格(平房每平方米1000元)进行补偿。

十一、签约期限

签订协议期限为21日,具体时间为评估、测绘情况公示三天,第四天为正式签订分户协议日期。

由于区域较大,本征收区域分期分批依次实施,具体时间在实施时另行张榜通知。

十二、其它

(一)签订征收协议并按约定期限交付腾空房屋的被征收人,在15个工作日后(不超过3个月)可领取房屋征收补偿款。

(二)被征收人腾空房屋交付时,须保持原房屋结构完整,设施齐全,不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网线及各类用表等设施,违者按市场价双倍赔偿。    

(三)征收后收回的房屋由专业单位拆除和进行建筑垃圾清理,采取政府采购方式确定施工单位。

(四)自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;设有抵押权的,由产权人自行解除抵押;存在产权纠纷的,由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

(五)为保证征收工作如期完成,被征收人要积极配合,按期搬迁。对逾期未迁出者,取消所有奖励,经主管部门批准后将按相关规定处理。在征收过程中,对无理取闹,阻挠、干扰征收工作人员正常工作的,将移交有关部门,依据相关法律规定惩处。

(六)在征收工作中,请被征收人提高警惕,确保安全,防止煤气、水、电等事故发生。应加强安全防范,切勿将您的身份证、房产证、土地证、户口本、结婚证等重要证件交给他人或由他人代为办理,以免上当受骗或造成不必要的损失。

(七)本方案未尽事宜,按照有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。

(八)本方案由阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室负责解释。

(九)2018年1月1日前已列入各类房屋征收范围内未完成征收的仍沿用原有规定执行。